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Este artigo apareceu originalmente em https://www.idealista.com/news/fiscalidad/2021/10/20/792881-consejos-para-no-pagar-de-mas-al-vender-una-vivienda
Dicas para não pagar a mais ao vender uma casa
Artigo escrito por Jaime Navarro Serrate, especialista em tributação imobiliária
Algumas semanas atrás, revisamos a tributação do comprador e hoje nos concentramos no vendedor. A leitura conjunta mostra que as administrações têm interesse na movimentação do mercado, pois cobram de todos: Estadual, Autônomo e Local. O vendedor deve assumir dois impostos: imposto de renda pessoal e ganho de capital municipal.
O vendedor vai pagar pessoal imposto de Renda com base na poupança, se ele obtiver um ganho de capital de acordo com a seguinte tabela:
Renda total da poupança | Taxa de imposto |
Até € 6,000 | 19% |
De € 6,000 a € 50,000 | 21% |
De € 50,000 a € 200,000 | 23% |
De € 200,000 | 26% |
Como podemos reduzir a cobrança de impostos? Vamos enunciar algumas possibilidades, lembrando que é fundamental verificar com um orientador o cumprimento de todos os requisitos.
- O ganho ou perda de capital é calculado subtraindo o valor de aquisição do valor de transmissão. Podemos reduzir esse benefício se adicionarmos despesas inerentes ao valor de aquisição e subtraia-os do valor de transmissão. Vejamos alguns exemplos de despesas: imposto que foi pago pela aquisição (ITP ou IVA, Sucessões e Doações), comissão do imóvel, agência, advogado, perito, cartório e cartório, certificado de eficiência energética. Também podemos considerar as despesas relacionadas com a hipoteca, incluindo a avaliação do imóvel ou cancelamento, mas nunca os juros. Se o apartamento que vendemos estiver para alugar, devemos subtrair o amortização, aumentando assim o lucro. Independentemente de termos deduzido ou não essa amortização. Você também deve levar em consideração o investimentos ou melhorias que foram feitas na propriedade.
- Vamos ficar atentos ao técnico Maturana que disse que perder é ganhar um pouco. Então, já que tivemos perdas vamos escolha bem os horários para pelo menos aproveitá-los fiscalmente. Os ganhos e perdas de capital são tributados de forma cumulativa, portanto podemos reduzir a base se tivermos gerado perdas, por exemplo, com a venda de ações ou fundos de investimento. No próprio exercício ou nos quatro anteriores. Também podemos compensar, se houver, retornos negativos sobre o capital móvel com 25% dos lucros.
- O lucro é isento se o valor da venda for reinvestido na compra de uma nova casa habitual no prazo de dois anos. Se o reinvestimento for parcial, a isenção é proporcional ao reinvestimento realizado. Recorde-se aqui que residência habitual será aquela que tenha sido residência habitual e eficaz durante 3 anos, salvo por causas que necessariamente justifiquem uma mudança (e atenção que nesta o Tesouro tem uma concepção muito restritiva). Se a aquisição for financiada com empréstimo, o Tesouro considera o reinvestimento apenas o que foi efetivamente pago nos dois anos após a venda da casa. No entanto, o Supremo Tribunal Federal qualificou os critérios, estabelecendo que o reinvestimento é o dinheiro do empréstimo aplicado na compra da nova casa. Portanto, todo o valor de aquisição da nova casa será levado em consideração, independentemente de seu valor ter sido satisfeito ou financiado.
- O médico, poeta e juiz do Supremo Tribunal americano Oliver Wendell Holmes afirmou que: “Os jovens conhecem as regras, mas os velhos as excepções”, e há dois que devem ser conhecidos.
A renda da residência habitual é isenta para pessoas mais de 65 anos de idade e pessoas em uma situação de dependência severa ou grande dependência . A isenção aplica-se também à transmissão da posse nua da residência habitual pelo seu proprietário, reservando-se o usufruto vitalício.
Se alguém estiver próximo dessa idade, podem ser encontradas fórmulas para transferir o imóvel após o 65º aniversário, pois não vale a pena fazer aniversário no mesmo ano da transferência, você tem que vender a partir do dia do aniversário.
E cuidado, pois as vantagens para quem tem mais de 65 anos ainda não acabaram. Se o que for vendido for a casa da montanha, não a residência habitual, também ficará isento para o contribuinte maiores de 65 anos se reinvestirem o valor obtido em rendas vitalícias, sujeito a certos requisitos .
- Coeficientes de redução. Também há um desconto na conta de impostos se a casa foi comprada antes das Olimpíadas de Barcelona. É complexo em detalhes, mas quanto mais anos antes 1992 a compra foi, menos será pago pelo lucro. É uma norma antiga e já é muito limitada, mas ainda pode lhe dar um pouco de alegria.
- Outra alegria será levada por aqueles que comprou sua propriedade entre 12 de maio e 31 de dezembro de 2012 , porque 50% do lucro deles será isento. Para entender a origem desta estranha medida é preciso voltar a 2012. Naquele ano a seleção jogou muito bem, mas a economia nacional ia muito mal, principalmente o setor imobiliário. E essa medida foi tomada para incentivar os compradores que já estavam pensando nisso, mas levando o impacto tributário para os anos seguintes (quando vendem).
Existem outras isenções relacionadas a data em pagamento ou doação a certas entidades.
A ganho de capital municipal é coloquialmente denominado Imposto sobre o aumento do valor do solo urbano, que deve ser pago pelo comprador nas transferências onerosas.
Esse imposto tem dado muito o que falar nesses anos, enfim, nos próximos. Era um lindo país cujas terras estavam continuamente aumentando de valor. O legislador, com o intuito de simplificar as coisas, estabeleceu uma fórmula para calcular este aumento de valor: multiplique o valor cadastral por algumas percentagens com base no tempo de posse. O problema é que essa fórmula não contempla o que aconteceria se as propriedades não aumentassem de valor ou até caíssem.
Mas tudo o que sobe desce e aquele país, embora não tenha deixado de ser bonito, viu como as suas propriedades começaram a diminuir de valor. No entanto, a fórmula continuou a multiplicar o valor cadastral por uma porcentagem e os contribuintes em conformidade continuaram a pagar pelo ganho de capital, embora tivessem realmente experimentado uma perda.
Como na fábula do sapo surdo, que não deu ouvidos aos outros sapos que lhes contaram que o que ele estava tentando fazer era impossível e por isso conseguiu, alguns corajosos promotores lembraram que a Constituição diz que você deve contribuir de acordo com sua capacidade econômica. E começaram a questionar se fazia sentido pagar impostos por ser mais pobre.
As primeiras batalhas foram perdidas, mas a batalha final foi ganha: o Tribunal Constitucional decidiu que os artigos que estabeleceram esta fórmula eram inconstitucionais na medida em que estejam sujeitos a situações fiscais de inexistência de aumentos de valor. Ele também instou o legislador a mudar a lei.
O legislador não encontra tempo desde 2017 para estabelecer outra fórmula. Então a situação agora é que o contribuinte tem que provar aos municípios que o terreno não ganhou valor. Como? Bem, isso depende. Alguns oferecem a possibilidade de não pagar se as escrituras forem apresentadas como prova, outros pedem avaliações e, com outros, você tem que pagar e depois ir ao tribunal.
Finalmente, lembre-se disso, para IBI fins , é aconselhável que o vendedor tente repassar o valor proporcional do ano em que o imóvel não é mais seu.
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Villas Fox estamos orgulhosos de continuar nosso apoio à instituição de caridade local Help Vega Baja. Ontem Sorelle apresentou esta excelente organização que faz tanto trabalho na comunidade com dois novos displays pull-up. Sorelle é fotografada com Michele Masson, presidente da Help Vega Baja em seu escritório em San Miguel. Eles estão realizando uma rifa de Natal fabulosa com alguns prêmios realmente excelentes, então apareça e adquira seus ingressos antes que seja tarde demais. Mais informações no site deles em https://helpvegabaja.com/ ou em sua página do Facebook (https://www.facebook.com/helpvegabaja)
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