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Você está pensando ou está em vias de vender sua propriedade na Espanha? Reunimos as seguintes informações que esperamos sejam muito úteis! Pode até influenciar sua decisão de vender ou não, e a que preço. Tentamos dar aos nossos fornecedores o máximo de informações possível para auxiliá-los no processo de venda, para que não haja surpresas desagradáveis ​​ao longo do caminho! Tenho certeza de que iremos adicionar informações a esta lista com o passar dos anos e as leis e práticas mudarem. As informações fornecidas destinam-se apenas a servir de orientação e deve sempre procurar a ajuda de um profissional jurídico qualificado (ou seja, um advogado) numa fase inicial, especialmente (mas não apenas) se alguma coisa mudou desde que comprou a propriedade (por exemplo se um de seus coproprietários morreu ou desenvolveu uma doença que afeta sua capacidade de comparecer ao notário em sã consciência, ou se você fez quaisquer alterações na propriedade que não foram registradas no registro de imóveis, ou se você suspeitar que você pode estar com patrimônio líquido negativo devido ao fato de a hipoteca sobre a propriedade ser superior ao provável produto da venda).

1. Custos e taxas ao vender minha propriedade espanhola

Estes podem ser divididos em custos e taxas que devem ser pagos antes da venda e aqueles que devem ser pagos na data da venda.

1a. Custos e taxas que precisam ser pagos antes da venda de uma propriedade espanhola

- Certificado de eficiência energética.  Se não possui um certificado de eficiência energética válido (CEE = certificado de eficiencia energética), a lei determina que é necessário obter um e apresentar a classificação em todos os seus anúncios e apresentá-la ao notário na data da venda. Eles são válidos por 10 anos, independentemente de quem é o proprietário do imóvel. Villas Fox pode ajudá-lo a obter um, usando nosso arquiteto local.  Clique aqui para obter os preços mais recentes.  O não cumprimento pode levar a uma multa para você e seu agente imobiliário. 

-Certificado de habitabilidade.  De outra forma, é designada licença de ocupação secundária (licencia de segunda ocupación), cédula ou declaração responsável. Este é um processo de 2 estágios. A primeira etapa é que o arquiteto inspeciona o imóvel, compara-o com a escritura de propriedade e emite uma certidão que diz que o imóvel é apto para habitar e corresponde à descrição do imóvel na escritura. Se o arquiteto detectar que há uma discrepância entre o estado real e o tamanho do imóvel e a descrição na escritura de propriedade, ele incluirá isso em seu relatório, e se a alteração foi feita há mais de 10 anos e antes de 2014, então ele pode emitir um certificado de antiguidade para declarar que a mudança está isenta de quaisquer sanções. Caso contrário, pode ser necessário obter permissão de planejamento retrospectivo para as alterações feitas, o que leva mais tempo. É por isso que é uma boa ideia obter o certificado de habitação numa fase muito precoce, porque embora a lei não o obrigue a ter um em vigor antes da venda, o conselho geral aos compradores é não comprar um imóvel sem ele, especialmente porque as empresas de serviços públicos muitas vezes exigem um ao alterar o contrato para o nome do novo proprietário. Outra vantagem de obter o certificado de habitação em um estágio inicial é que o relatório do arquiteto geralmente inclui plantas da casa que podem ser úteis para mostrar aos compradores. Os compradores terão mais confiança em comprar a sua casa se virem que já dispõe de toda a papelada que prova que a propriedade é totalmente legal. A segunda fase do processo de obtenção deste certificado é a apresentação do seu relatório por si ou pelo arquitecto, juntamente com as cópias da escritura e todas as facturas recentes do SUMA (imposto municipal), luz e água na Câmara Municipal e pagamento a taxa da prefeitura para isso. Algumas prefeituras emitirão posteriormente o certificado de habitação após um período de espera, mas outras prefeituras (por exemplo, San Miguel de Salinas) irão simplesmente emitir um recibo oficial que diz que a documentação correta foi fornecida, e deixarão por isso mesmo. Este "recibo" é suficiente quando você vende o imóvel.  Clique aqui para obter os preços mais recentes para obter o certificado de habitação (varia entre as cidades).

- Todos os custos e taxas associados ao funcionamento e manutenção normais da propriedade, por exemplo, taxas comunitárias, contas de água e energia elétrica, etc., de modo que seu comprador receba a propriedade livre de quaisquer dívidas e com todos os serviços públicos conectados. Isso se aplica mesmo que o processo de venda demore mais do que o esperado, ou seja, você ainda será responsável por todos os itens acima, e também poderá se beneficiar do uso do imóvel até a data da venda

1b. Custos e taxas que deverão ser pagos na data da venda

Todos os custos a seguir são geralmente deduzidos do produto da venda na data de venda do imóvel. Em outras palavras, o saque bancário que você recebe no dia da venda será por um valor LÍQUIDO dos seguintes custos. No entanto, se você é um residente fiscal (fiscal) na Espanha, isso pode não se aplicar ao imposto plusvalia, que você é responsável por pagar logo após a venda. Recomendamos fortemente que você discuta todos esses custos e como eles serão pagos com seu advogado em um estágio inicial, para evitar mal-entendidos.

Se a propriedade tiver elementos ou características (por exemplo, metros extras de casa ou terreno, piscinas adicionais, conservatórios, extensões e outras estruturas permanentes) que não constavam anteriormente na descrição oficial do imóvel no cadastro, é sua responsabilidade pagar ao arquiteto, cartório e cartório as taxas relacionadas à atualização da descrição no cadastro. A maioria dos compradores e seus advogados são receptivos a que este processo ocorra ao mesmo tempo que a propriedade é vendida, no entanto, eles podem insistir que você atualize a descrição no registro de imóveis antes de vender a propriedade, o que pode levar alguns meses extras. Mesmo que você já tenha pago para um arquiteto fazer um certificado de antiguidade para declarar que a mudança está isenta de exigir permissão de planejamento retrospectivo antes de vender a propriedade, você ainda terá que pagar pelos custos de cartório e registro de imóveis associados à declaração deste mudança na descrição oficial do imóvel quando você realmente vende o imóvel. Por exemplo, se você já pagou a um arquiteto 250 euros por um certificado de antiguidade para a sua piscina, quando você vender o imóvel, os advogados podem deduzir outros 1,000 euros para cobrir os custos de taxas de cartório e registro de imóveis associados à adição da piscina ao a descrição da propriedade no cadastro. Não confunda essas taxas com os custos notariais e de registro de imóveis da própria venda do imóvel. Normalmente são pagos pelo comprador.

- Taxas notariais relacionadas à venda do imóvel.  Pelo menos nesta parte da Espanha, a norma é que a COMPRADORA pague todas as taxas notariais (e taxas de registro de imóveis) relativas à transferência de propriedade do imóvel. No entanto, apesar disso, a lei realmente diz que, a menos que o contrato de venda privada diga o contrário, é o VENDEDOR que deve pagar a maior parte dos honorários do cartório. Portanto, é uma boa ideia certificar-se de que seu contrato de venda privada (que você assina quando acerta um preço com um comprador) deixa claro que é o COMPRADOR quem paga os honorários do cartório. Caso contrário, você pode ser responsabilizado pelo pagamento da maioria deles! O contrato de venda padrão da Villas Fox estipula que o comprador os paga. No entanto, alguns advogados preferem redigir o seu próprio contrato e, como sempre, cabe-lhe a si ler os termos do contrato antes de o assinar.

- Taxas de agência imobiliária.  Na Villas Fox, cobramos do vendedor uma taxa após a conclusão da venda. Essa taxa é geralmente deduzida do produto da venda e o pagamento é feito pelo comprador em nome do vendedor. Em outras palavras, o comprador paga nossa taxa (menos qualquer depósito que tenhamos) e esse valor é descontado do valor que o comprador paga ao vendedor. Desta forma, é o vendedor que paga nossas taxas e é ao vendedor a quem enviamos a fatura. Nossas taxas incluem IVA (imposto sobre vendas) a 21%. Embora nossas taxas possam parecer apenas mais uma grande quantidade de dinheiro que você perde no processo, gostamos de pensar que o marketing internacional que oferecemos permitirá que você alcance um público muito mais amplo e atraia mais compradores em potencial. Isso pode significar a diferença entre vender e não vender sua casa. Ou pode significar que encontramos para você um comprador com mais poder de compra (possivelmente um que não fala sua língua), que pode estar disposto a pagar um preço mais alto por sua propriedade do que se você não tivesse usado nossos serviços. Gostamos de pensar que o nosso marketing e assistência geral no processo de vendas representam uma excelente relação qualidade / preço!

- imposto Plusvalía (mais corretamente conhecido como "El Impuesto sobre o Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)" - mas acho que você pode entender porque a maioria das pessoas encurta para "imposto plusvalía". Este é um imposto supostamente cobrado do vendedor e estando vinculado ao aumento do valor do terreno onde fica o apartamento ou casa. No entanto, deve ser pago mesmo que o valor de mercado do terreno tenha caído desde que você comprou o imóvel. Também está relacionado ao valor de o terreno (portanto, os vendedores de vilas em grandes terrenos terão que pagar muito mais do que os vendedores de apartamentos pequenos) e também está diretamente relacionado ao número de anos completos desde que você comprou o imóvel. Em outras palavras, é zero se você possui a propriedade há menos de 12 meses, mas o dobro se já possui a propriedade há 10 anos, em comparação com alguém que possui uma propriedade semelhante há 5 anos. Como é calculado? Se você nos apresentar uma conta SUMA recente para o imposto sobre a propriedade (IBI), podemos calculá-lo para você. Isso varia entre as cidades, mas normalmente pode ser entre 30 e 300 euros por cada ano em que você foi proprietário da propriedade.

- retenção de 3%. Isso se aplica se você NÃO for residente fiscal espanhol OU se for, mas não fornecer o certificado que prova que é.   3% do preço oficial de venda será retido pelo comprador (que deve pagá-lo às autoridades fiscais em seu nome e deve assumir a responsabilidade por fazê-lo). Isso pode ser considerado como um adiantamento de qualquer imposto sobre ganhos de capital (ou outros impostos privados em atraso que você possa ter) que você possa ser responsável por seguir a venda. No entanto, se o seu advogado puder demonstrar que você não obteve ganho de capital ou que sua obrigação tributária é inferior a 3%, ele pode reivindicar tudo isso de volta para você (menos os impostos devidos). O processo pode demorar um ano ou mais. Seu advogado não fará isso automaticamente - você deve instruí-los de que deseja reivindicar o reembolso. Pergunte a eles se você precisa manter sua conta bancária espanhola aberta para que o dinheiro seja depositado nela.

- Retenção por SUMA, taxas comunitárias, energia elétrica e água.  Os advogados envolvidos na venda decidirão se o dinheiro precisa ser retido de seus rendimentos para satisfazer quaisquer obrigações pendentes relativas ao pagamento de eletricidade, água, taxas comunitárias e SUMA. Como vendedor, você é o responsável pelo pagamento da SUMA de todo o ano calendário em que a venda ocorrer, mesmo que a fatura desse ano ainda não tenha sido emitida (o que é muito comum, visto que as faturas geralmente são geradas em o outono). Assim, mesmo que venda o imóvel na primeira semana de janeiro, os advogados podem reter um valor aproximado correspondente à estimativa da conta SUMA para todo o ano. Se você deseja contestar isso, você deve fazê-lo antes de concordar com a venda. É importante discutir essas retenções com seu advogado e perguntar-lhes como está o procedimento a respeito. Se você achar que as retenções são desnecessariamente altas, ou se puder provar que pagou a conta da SUMA do ano em curso, deixe isso claro para o seu advogado o quanto antes, para que as retenções possam ser ajustadas de acordo. Além disso, certifique-se de cancelar todos os débitos diretos do imóvel APÓS a conclusão da venda e informe aos fornecedores do seguro da sua casa que você vendeu o imóvel.

É tudo por agora, mas em um futuro próximo, expandiremos este artigo com os seguintes tópicos e talvez ainda mais:

2. Escolha do seu agente imobiliário (e da empresa monetária, se não quiser ficar com o produto da venda em euros) e a documentação necessária para fornecer

3. Preparar a propriedade para fotos

4. Preparação para visitas ao cliente

5. Tenho uma oferta - devo aceitá-la?

6. O que acontece entre a oferta ser aceita e a conclusão da venda? (por exemplo, obtenha um certificado de residência fiscal se você for um residente fiscal para evitar pagar a retenção de 3%!)

7. O que preciso fazer no dia da conclusão?

8. há mais alguma coisa que eu preciso fazer?

 

 

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Andy gracias um excelente trabalho, uma parte do nuestro sucesso de amor se cumple.

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Claudio e Patricia Torres
Sexta-feira, 01 2018 junho

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